Deklarera försäljning av småhus | Inkomstdeklaration

En fysisk person som har sålt en privatbostadsfastighet som är en villa, ett kedjehus, ett radhus eller ett fritidshus skall deklarera försäljningen på blankett K5. Försäljningen skall deklareras det inkomstår då ett bindande köpekontrakt har träffats.

En privatbostadsfastighet är ett enfamiljshus, tvåfamiljshus eller en tomtmark där privatbostad skall byggas som ägs av fysiska personer eller dödsbon, fastigheten skall användas som privatbostad (>50 % för enfamiljshus och >40 % för tvåfamiljshus) . Fastigheter som ägs av andra juridiska personer än dödsbon är näringsfastigheter. Tomtmark som inte skall bebyggas med privatbostad är en näringsfastighet.

En privatbostadsfastighet som omklassificeras till näringsfastighet får klassificeras som privatbostad under ytterligare 2 år efter utgången av året för omklassificeringen enligt tröghetsregeln.


Vinsten eller förlusten avseende en såld privatbostadsfastighet som utgör ett småhus beskattas som inkomst av kapital. Vinsten eller förlusten beräknas som försäljningspriset minus anskaffningsutgift, förbättringsutgifter och försäljningsutgifter.

Försäljningspriset är det pris som avtalats mellan säljare och köpare, vid byte är försäljningspriset lika med marknadsvärdet av den tillbytta egendomen.

Försäljningsutgifter är mäklararvode och annan försäljningsprovision, advokatkostnader, utgift för homestaging, utgift för värdering av bostaden och andra utgifter som säljaren har haft för försäljningen. Avdrag medges inte för t.ex. städning, flyttning, trädgårdsskötsel och andra privata kostnader. Avdrag för utgifter avseende reparation och underhåll av bostaden medges inte som försäljningsutgifter utan som förbättringsutgifter.


Inköpspris, lagfartskostnad m.m. inbegriper köpeskillingen för bostaden inklusive mark, inköpsprovision, lagfartskostnad och utgift för inteckning i fastigheten. Om småhuset förvärvats genom arv eller gåva är det den tidigare ägarens inköpspris som gäller. För fastigheter som anskaffats före år 1952 får inköpspriset bestämmas till 150 % av taxeringsvärdet år 1952.

Förbättringsutgifter är utgifter för ny-, till- eller ombyggnader och förbättrande reparationer avseende privatbostadsfastigheten. Förbättringsutgifter som tillsammans under ett inkomstår uppgått till mer än 5000 kr (år 2018/2019) får dras av som förbättringsutgifter. Försäkringsersättning skall i de flesta fall minska ditt avdrag för förbättringsutgifter, skattereduktioner skall i de flesta fall inte påverka avdraget för förbättringsutgifter.


Försäkringsersättning för skada på småhus är inte skattepliktig men skall minska ditt avdrag för förbättringsutgifter. Om försäkringsersättningen överstiger förbättringsutgifterna skall det överskjutande beloppet minska inköpspriset för fastigheten.

Om du har fått ROT-bidrag för förbättringsutgifter under åren 1995-1996 och mellan 8 dec 2008 till den 30 jun 2009 skall detta bidrag minska avdraget för förbättringsutgifter. Den som har fått skattereduktion för bredband under 2001-2007 skall minska avdraget för förbättringsutgifter med medgiven skattereduktion för bredband. Om du har fått skattereduktion för ROT-arbete så får denna reduktion inte ingå i förbättringsutgifterna.

En förlust vid en försäljning av en privatbostadsfastighet är inte avdragsgill om försäljningen har gjorts till underpris och säljaren inte kan visa att det inte funnits någon avsikt att göra en förmögenhetsöverföring till köparen.


En försäljning till ett pris som understiger taxeringsvärdet anses normalt vara en gåva om inte fastighetens marknadsvärde understiger taxeringsvärdet. En försäljning till ett pris som överstiger taxeringsvärdet anses alltid vara en försäljning.

Den som säljer en privatbostadsfastighet och köper en ny bostad kan få uppskov med beskattningen av kapitalvinsten. För att få uppskov med beskattning av kapitalvinsten måste följande villkor vara uppfyllda (år 2020/2021):
1. Du säljer en privatbostad i Sverige eller övriga EES-området (ursprungsbostaden)
2. Den privatbostad du säljer har varit din permanentbostad
3. Du köper en ny bostad i Sverige eller övriga EES-området (ersättningsbostaden)
4. Du flyttar in i den nya bostaden senast den 2 maj andra året efter försäljningsåret


Inköpspriset för ersättningsbostaden består av köpeskilling, inköpsprovision, stämpelskatt och liknande utgifter. Inköpspris för småhus på lantbruk är endast den del av inköpspriset för fastigheten som hör till småhusenheten med mark. Utgifter för ny-, till- och ombyggnad får räknas med i inköpspriset om du haft utgifterna senast den 2 maj andra kalenderåret efter försäljningen av den tidigare bostaden. För fastighet som förvärvats tidigare än kalenderåret före det år ursprungsbostaden såldes får endast utgifter för ny-, till- eller ombyggnad räknas som inköpspris.

Uppskovsbeloppet måste återföras till beskattning när ersättningsbostaden säljs, återföringen tas upp på blankett K5.

Uppskovsbeloppet, eller delar av detta, måste återföras till beskattning i blankett K2 om ersättningsbostaden övergår till ny ägare, helt eller delvis, genom arv, testamente, gåva eller bodelning den 1 januari 2008 eller senare.


Återföring behöver dock inte ske om ersättningsbostad övergår till make, sambo eller hemmavarande barn under 18 år genom arv eller testamente eller om bostaden övergår genom bodelning med anledning av att ett samboförhållande upphör, skilsmässa eller makens eller sambons död. Dödsboet eller överlåtaren måste dock lämna uppgifter under Övriga upplysningar i inkomstdeklarationen om beteckning på den överlåtna bostaden , uppskovsbeloppets storlek samt den nya ägarens namn, adress och person-/organisationsnummer.

Frivillig återföring av uppskovsbelopp görs på blankett K2.

Den som har fått uppskov med beskattning av kapitalvinst vid försäljning av privatbostadsfastighet behöver inte betala någon skatt på schablonintäkt (år 2021).

Den som har fått avdrag för uppskovsbelopp och skaffat ersättningsbostad i utlandet måste årligen lämna uppgifter till Skatteverket i blankett K2.


Fastighetsavgift eller fastighetsskatt ska betalas för hela kalenderåret av den som är ägare till fastigheten den 1 januari i kalenderåret.

Kapitalvinsten vid försäljning av ett småhus är endast till 22/30 beskattningsbar i inkomstslaget kapital (år 2018/2019), hela vinsten skall dock anges i inkomstdeklaration 1 då Skatteverket automatiskt gör reduceringen. Kapitalförlust vid försäljning av småhus är avdragsgill till 50 % mot andra kapitalinkomster, hela förlusten skall dock anges i inkomstdeklaration 1 då Skatteverket automatiskt gör reduceringen. På underskott av kapital får du skattereduktion med 30 procent om underskottet är högst 100 000 kr. Om underskottet av kapital är större än 100 000 kr är skattereduktionen 30 procent av 100 000 kr, dvs. 30 000 kr, plus 21 procent av den del av underskottet som överstiger 100 000 kr (år 2018/2019).


Enkel bokföring och fakturering?, via Bokio kan du sköta din bokföring och fakturering i molnet. Bokios smarta mallar sköter konteringen automatiskt så att du kan vara trygg med att du gör rätt. Klicka här för att komma igång redan idag.

Om du skall upprätta en årsredovisning för ett mindre aktiebolag enligt K2-rekommendationen så kan du med fördel göra det här online, årsredovisning online. Du betalar per årsredovisning men behöver bara betala om du är helt nöjd.

Behöver ditt företag låna pengar? Hos Krea kan ditt företag låna mellan 10 000 kr och 30 000 000 kr under upp till 5 år. Det finns cirka 24 långivare att välja mellan och du får ett låneförslag inom 2 dagar (Gör en ansökan idag).

Uppdaterad: 2020/12/16

Kontakta bokforingstips.se