Bokföra mark och tomt (bokföring med exempel)

En fastighet består av byggnader och mark även om en fastighet enbart kan bestå av mark eller en obebyggd tomt. Mark separeras från byggnader och byggnadsinventarier i och med att olika avskrivningsprinciper tillämpas för byggnader, mark och byggnadsinventarier.

Byggnader och mark som används i en näringsverksamhet kallas skatterättsligt för näringsfastigheter och andra fastigheter än näringsfastigheter kallas för privatbostadsfastigheter då de normalt används för privat boende. En näringsfastighet kan exempelvis vara en jordbruksfastighet, en hyresfastighet, en kontorsfastighet eller en industrifastighet.

Klassificering
När det gäller fastigheter som ägs av en redovisningsenhet så görs det redovisningsmässigt en åtskillnad mellan rörelsefastigheter och förvaltningsfastigheter vilka normalt klassificeras som anläggningstillgångar. Rörelsefastigheter är fastigheter som innehas med syfte att användas för den löpande verksamheten såsom är fallet för exempelvis kontorsfastigheter och industrifastigheter. Förvaltningsfastigheter innehas i syfte att hyras ut mot hyresersättning och/eller för att generera värdestegring i redovisningsenheten. En fastighet som endast innehas för att säljas vidare utgör en omsättningstillgång.


En fastighet utgörs av byggnader och mark. Byggnader separeras från mark och byggnadsinventarier i och med att olika avskrivningsprinciper tillämpas för byggnader, mark och byggnadsinventarier.

När en redovisningsenhet har förvärvat en fastighet så måste anskaffningsvärdet delas upp mellan byggnader och mark eftersom det aldrig görs några avskrivningar på mark. Uppdelningen av anskaffningsvärdet mellan byggnader och mark görs normalt med hjälp av proportionerna i enlighet med taxeringsvärdena. Mark bokförs normalt i kontogrupp 11.

Kontogrupp 11 - Byggnader och mark

Erkännande
Mark skall enligt IFRS redovisas i balansräkningen när det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelarna kommer att tillfalla redovisningsenheten om marken har en utgift eller ett värde som kan mätas på ett tillförlitligt sätt. Mark som inte längre uppfyller definitionen av en tillgång eftersom den har sålts skall bokas bort från balansräkningen.


Sidoordnat register och avstämning
Anskaffad mark registreras i ett anläggningsregister så att det går att få fram information om anskaffningsvärde, ackumulerade nedskrivningar och ackumulerade uppskrivningar för varje enskild tillgång av mark.

Det redovisade värdet för mark i balansräkningen stäms av mot det redovisade värdet för mark enligt en rapport från anläggningsregistret där redovisat värde finns specificerat för alla marktillgångar och separat för varje enskild tillgång av mark.

Värdering
Mark skall initalt alltid värderas och bokföras till anskaffningsvärdet. Anskaffningsvärdet för mark utgör vad en redovisningsenhet har betalat för marken.

Enligt IFRS skiljer sig värderingsprinciperna åt när det gäller rörelsefastigheter respektive förvaltningsfastigheter. Rörelsefastigheter får enligt IFRS värderas enligt omvärderingsmetoden och förvaltningsfastigheter får värderas till verkligt värde via resultaträkningen enligt verkligtvärdemetoden.


Enligt årsredovisningslagen (1995:1554) görs ingen åtskillnad mellan rörelsefastigheter och förvaltningsfastigheter. Fastigheter som är anläggningstillgångar skall enligt årsredovisningslagen värderas till anskaffningsvärde och ett aktiebolag eller en ekonomisk förening för skriva upp värdet för en fastighet. En uppskrivning i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554) måste dock användas till att öka aktiekapitalet i en fondemission eller sättas av i en uppskrivningsfond.

Enligt bokföringsnämndens rekommendationer för K1- och K2-företag är det inte tillåtet att värdera mark till verkligt värde och därför tillämpas alltid anskaffningsvärdemetoden för mark i de redovisningsenheter som tillämpar dessa rekommendationer. Byggnad och mark får skrivas upp till högst taxeringsvärdet enligt K2-rekommendationen, någon uppskjuten skatt skall inte redovisas avseende övervärdet.


Enligt K3-rekommendationen är det tillåtet att skriva upp värdet för mark i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554). En redovisningsenhet skall enligt K3-rekommendationen redovisa en uppskjuten skatteskuld avseende uppskrivet belopp.

Det görs aldrig några planenliga avskrivningar för mark eftersom sådan fast egendom inte förbrukas och inte heller minskar i värde när den åldras.

Enligt IFRS skall en redovisningsenhet i slutet av varje redovisningsperiod utvärdera om det finns någon indikation på att mark kan ha minskat i värde. Om en sådan indikation finns skall redovisningsenheten pröva nedskrivningsbehovet och om ett nedskrivningsbehov finns skall mark skrivas ned till det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet.

När tillgångar skall värderas och testas för nedskrivningsbehov kan det hända att tillgångarna inte kan värderas var för sig utan måste grupperas i en kassagenererande enhet. En kassagenererande enhet är den minsta identifierbara grupp av tillgångar som genererar betalningsströmmar som i stor grad är oberoende av de betalningsströmmar som genereras från andra tillgångar eller grupper av tillgångar.


Moms och beskattning
En försäljning av mark är inte momspliktig vilket innebär att det inte förekommer någon ingående moms när mark anskaffas.

Uppskrivningar för mark är inte skattepliktiga och nedskrivningar av mark är skattemässigt avdragsgilla i den mån det verkliga värdet understiger det skattemässiga värdet. Enligt inkomstskattelagen (1999:1229) skall kapitalvinster och kapitalförluster tas upp till beskattning det år då tillgången säljs och det är därför avgörande att spara uppgifter om anskaffningsvärde för tillgångar oberoende av den värderingsprincip som tillämpas.

Kapitalvinsten eller kapitalförlusten på mark skall deklareras som inkomst av näringsverksamhet i aktiebolag och ekonomiska föreningar. Kapitalförluster på fastigheter i aktiebolag och ekonomiska föreningar som inte under de tre senaste åren i betydande omfattning (20-30 %) har använts för produktions- eller kontorsändamål får endast kvittas mot kapitalvinster på fastigheter. Kapitalförluster som inte kan utnyttjas under ett inkomstår får sparas till senare år och kvittas mot framtida kapitalvinster på fastigheter.


Kapitalvinster eller kapitalförluster på mark skall av enskilda näringsidkare tas upp som inkomst av kapital. I handelsbolag eller kommanditbolag skall kapitalvinster eller kapitalförluster på mark beskattas hos delägarna i bolaget. En delägare i ett handelsbolag eller kommanditbolag som är en fysisk person eller ett dödsbo skall ta upp sin del av kapitalvinsten eller kapitalförlusten på mark som inkomst av kapital.

Avskrivningar på mark är inte skattemässigt avdragsgilla i inkomstdeklarationen. Markanläggningar får skrivas av med 5 % av anskaffningsvärdet årligen och skogsvägar och täckdiken får skrivas av med 10 % av anskaffningsvärdet årligen.

Bokslut och årsredovisning
En redovisningenhet skall i årsredovisningen upplysa om de principer som har tillämpats när det gäller redovisning (klassificering och erkännande), värdering och omräkning av byggnader och mark i årsredovisningen.


En redovisningsenhet skall i en not till det redovisade värdet för byggnader och mark i balansräkningen lämna upplysning om taxeringsvärden, anskaffningsvärde, ackumulerade uppskrivningar, ackumulerade nedskrivningar, ackumulerade avskrivningar och redovisat värde.

Exempel: bokföra inköp av mark (lånefinansierat)
En redovisningsenhet har anskaffat en industrifastighet för 1 000 000 SEK, taxeringsvärdet för marken är 100 000 SEK och taxeringsvärdet för byggnaden är 400 000 SEK. Markens anskaffningsvärde är 200 000 SEK (1 MSEK*(0,1 MSEK/0,5 MSEK)).

Konto	Benämning	Debet	Kredit
2351	Fastighetslån		1 000 000
1111	Byggnader på egen mark	800 000
1130	Mark	200 000

Exempel: bokföra nedskrivning av mark (bokslut)
En redovisningsenhet skall vid bokslutet göra en nedskrivning om 50 000 SEK avseende mark.

Konto	Benämning	Debet	Kredit
1138	Ack. nedskrivningar mark		50 000
7720	Nedskrivningar av byggnader och mark	50 000

Exempel: bokföra uppskrivning av mark (bokslut)
Ett aktiebolag som tillämpar K3-rekommendationen skall vid bokslutet göra en uppskrivning om 50 000 SEK avseende mark. Bolagsskatten är 22 % och en uppskjuten skatteskuld om 11 000 SEK (50000*0,22) redovisas i samband med uppskrivningen.

Konto	Benämning	Debet	Kredit
1137	Ack. uppskrivningar mark	50 000
2085	Uppskrivningsfond		39 000
2240	Avsättningar för uppskjutna skatter		11 000

Exempel: bokföra försäljning av mark (kontantbetalning)
En redovisningsenhet har sålt en industrifastighet för 1,2 MSEK med en byggnad som har ett anskaffningsvärde om 0,8 MSEK och mark som har ett anskaffningsvärde om 0,2 MSEK. Byggnaderna har ackumulerade avskrivningar om 0,1 MSEK.

Konto	Benämning	Debet	Kredit
2351	Fastighetslån	1 000 000
1930	Checkkonto	200 000
1111	Byggnader på egen mark		800 000
1119	Ack. avskrivningar byggnader	100 000
1130	Mark		200 000
3972	Vinst vid avyttring av byggnader och mark		300 000

Enkel bokföring och fakturering?, via Bokio kan du sköta din bokföring och fakturering i molnet. Bokios smarta mallar sköter konteringen automatiskt så att du kan vara trygg med att du gör rätt. Klicka här för att komma igång redan idag.

Om du skall upprätta en årsredovisning för ett mindre aktiebolag enligt K2-rekommendationen så kan du med fördel göra det här online, årsredovisning online. Du betalar per årsredovisning men behöver bara betala om du är helt nöjd.

Behöver ditt företag låna pengar? Hos Krea kan ditt företag låna mellan 10 000 kr och 30 000 000 kr under upp till 5 år. Det finns cirka 24 långivare att välja mellan och du får ett låneförslag inom 2 dagar (Gör en ansökan idag).

Uppdaterad: 2018/05/28

Kontakta bokforingstips.se