Bokföra förvaltningsfastigheter (bokföring med exempel)

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som en redovisningsenhet innehar med syfte att hyra ut lägenheter och/eller lokaler till hyresgäster mot hyresersättning.

Förvaltningsfastigheter skiljs redovisningsmässigt från rörelsefastigheter och lagerfastigheter eftersom olika värderingsprinciper tillämpas för de olika typerna av fastigheter. Rörelsefastigheter är fastigheter som innehas med syfte att användas för den löpande verksamheten såsom är fallet för exempelvis kontorsfastigheter och industrifastigheter. Lagerfastigheter är fastigheter som innehas enbart i syfte att säljas vidare och klassificeras därför som varulager.

Förvaltningsfastigheter benämns skatterättsligt som en näringsfastighet då en förvaltningsfastighet är en hyresfastighet som används i en näringsverksamhet. Fastigheter som inte är näringsfastigheter benämns skatterättsligt som privatbostadsfastigheter.


Klassificering
Förvaltningsfastigheter innehas i syfte att hyras ut mot hyresersättning och/eller för att generera värdestegring i redovisningsenheten.

En förvaltningsfastighet utgörs av byggnader och mark. Byggnader separeras från mark och byggnadsinventarier i och med att olika avskrivningsprinciper tillämpas för byggnader, mark och byggnadsinventarier.

När en redovisningsenhet har förvärvat en fastighet så måste anskaffningsvärdet delas upp mellan byggnader och mark eftersom det aldrig görs några avskrivningar på mark. Uppdelningen av anskaffningsvärdet mellan byggnader och mark görs normalt med hjälp av proportionerna i enlighet med taxeringsvärdena.

Inköp och försäljningar av förvaltningsfastigheter bokförs i kontogrupp 11. En vinst vid försäljning av förvaltningsfastigheter bokförs i kontogrupp 39 och en förlust vid försäljning av förvaltningsfastigheter bokförs i kontogrupp 79.


En avskrivning av förvaltningsfastigheter bokförs genom att ett konto i kontogrupp 11 krediteras samtidigt som ett konto i kontogrupp 78 debeteras. En nedskrivning av förvaltningsfastigheter bokförs genom att ett konto i kontogrupp 11 krediteras samtidigt som ett konto i kontogrupp 77 debeteras. En uppskrivning av förvaltningsfastigheter bokförs genom att ett konto i kontogrupp 11 debeteras samtidigt som ett konto i kontogrupp 82 krediteras.

Kontogrupp 11 - Byggnader och mark
Kontogrupp 39 - Övriga rörelseintäkter
Kontogrupp 77 - Nedskrivningar och återföring av nedskrivningar
Kontogrupp 78 - Avskrivningar enligt plan
Kontogrupp 79 - Övriga rörelsekostnader
Kontogrupp 82 - Resultat från övriga värdepapper och långfristiga fordringar

Erkännande
En förvaltningsfastighet skall enligt IFRS redovisas i balansräkningen när det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer att tillfalla redovisningsenheten om förvaltningsfastigheten har en utgift eller ett värde som kan mätas på ett tillförlitligt sätt.


Förvaltningsfastigheter som inte längre uppfyller definitionen av en tillgång eftersom de har sålts eller utrangerats (slängts) skall bokas bort från balansräkningen. Förvaltningsfastigheter som har utrangerats skall bokas bort på samma sätt som gäller vid en försäljning med skillnaden att försäljningspriset normalt är noll.

Sidoordnat register och avstämning
Anskaffade och egentillverkade förvaltningsfastigheter registreras i ett anläggningsregister så att det går att få fram information om anskaffningsvärde, ackumulerade avskrivningar, ackumulerade nedskrivningar och ackumulerade uppskrivningar för varje enskild förvaltningsfastighet.

Det redovisade värdet för förvaltningsfastigheter i balansräkningen stäms av mot det redovisade värdet för förvaltningsfastigheter enligt en rapport från anläggningsregistret där redovisat värde finns specificerat för alla förvaltningsfastigheter och separat för varje enskild förvaltningsfastighet.


Värdering
Förvaltningsfastigheter skall initialt alltid värderas och bokföras till anskaffningsvärdet. Anskaffningsvärdet för en förvaltningsfastighet utgör vad en redovisningsenhet har betalat för en fastighet och/eller de utgifter som företaget har haft för att uppföra byggnaderna. Till anskaffningsvärdet för förvaltningsfastigheter räknas även utgifter som är nödvändiga för byggnadernas funktion såsom lagfartsutgifter och stämpelskatter.

Enligt IFRS får förvaltningsfastigheter efter den initiala redovisningen värderas till verkligt värde via resultaträkningen enligt verkligtvärdemetoden eller till anskaffningsvärdet i enlighet med anskaffningsvärdemetoden. Den valda värderingsmetoden för förvaltningsfastigheter skall enligt huvudprincipen tillämpas för alla förvaltningsfastigheter i redovisningsenheten.


Enligt årsredovisningslagen (1995:1554) görs ingen åtskillnad mellan rörelsefastigheter och förvaltningsfastigheter. Fastigheter som är anläggningstillgångar skall enligt årsredovisningslagen värderas till anskaffningsvärde och ett aktiebolag eller en ekonomisk förening för skriva upp värdet för en fastighet. En uppskrivning i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554) måste dock användas till att öka aktiekapitalet i en fondemission eller sättas av i en uppskrivningsfond.

Enligt bokföringsnämndens rekommendationer för K1- och K2-företag är det inte tillåtet att värdera förvaltningsfastigheter till verkligt värde, anskaffningsvärdemetoden tillämpas normalt för förvaltningsfastigheter i de redovisningsenheter som tillämpar dessa rekommendationer. Byggnad och mark får skrivas upp till högst taxeringsvärdet enligt K2-rekommendationen, någon uppskjuten skatt skall inte redovisas avseende övervärdet.


Enligt K3-rekommendationen är det tillåtet att skriva upp värdet för förvaltningsfastigheter i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554). En redovisningsenhet skall enligt K3-rekommendationen redovisa en uppskjuten skatteskuld avseende uppskrivet belopp.

För förvaltningsfastigheter som värderas till anskaffningsvärdet eller omvärderat värde enligt omvärderingsmetoden skall en redovisningsenhet göra planenliga avskrivningar på byggnaderna fördelat över byggnadernas beräknade nyttjandeperiod.

Enligt IFRS skall en redovisningsenhet i slutet av varje redovisningsperiod utvärdera om det finns någon indikation på att förvaltningsfastigheter kan ha minskat i värde. Om en sådan indikation finns skall redovisningsenheten pröva nedskrivningsbehovet och vid behov göra en nedskrivning till det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet.


När förvaltningsfastigheter skall värderas och testas för nedskrivningsbehov kan det hända att tillgångarna inte kan värderas var för sig utan måste grupperas i en kassagenererande enhet. En kassagenererande enhet är den minsta identifierbara grupp av tillgångar som genererar betalningsströmmar som i stor grad är oberoende av de betalningsströmmar som genereras från andra tillgångar eller grupper av tillgångar.

Moms och beskattning
En försäljning av en förvaltningsfastighet är inte momspliktig vilket innebär att det inte förekommer någon ingående moms när förvaltningsfastigheter köps in. Om en redovisningsenhet själv uppför byggnader är momsen på de utgifter som krävs för att uppföra byggnaderna avdragsgill som ingående moms för en momsregistrerad person. Moms som inte är avdragsgill som ingående moms bokförs på det konto där anskaffningsvärdet för byggnaden bokförs.


Uppskrivningar för förvaltningsfastigheter är inte skattepliktiga och nedskrivningar av förvaltningsfastigheter är skattemässigt avdragsgilla i den mån det verkliga värdet understiger det skattemässiga värdet. Enligt inkomstskattelagen (1999:1229) skall kapitalvinster och kapitalförluster tas upp till beskattning det år då tillgången säljs och det är därför avgörande att spara uppgifter om anskaffningsvärde för förvaltningsfastigheter oberoende av den värderingsprincip som tillämpas.

Kapitalvinsten eller kapitalförlusten på förvaltningsfastigheter skall deklareras som inkomst av näringsverksamhet i aktiebolag och ekonomiska föreningar. Kapitalförluster på fastigheter i aktiebolag och ekonomiska föreningar som inte under de tre senaste åren i betydande omfattning (20-30 %) har använts för produktions- eller kontorsändamål får endast kvittas mot kapitalvinster på fastigheter. Kapitalförluster som inte kan utnyttjas under ett inkomstår får sparas till senare år och kvittas mot framtida kapitalvinster på fastigheter.


Kapitalvinster eller kapitalförluster på förvaltningsfastigheter skall av enskilda näringsidkare tas upp som inkomst av kapital. I handelsbolag eller kommanditbolag skall kapitalvinster eller kapitalförluster på förvaltningsfastighet beskattas hos delägarna i bolaget. En delägare i ett handelsbolag eller kommanditbolag som är en fysisk person eller ett dödsbo skall ta upp sin del av kapitalvinsten eller kapitalförlusten på förvaltningsfastigheter som inkomst av kapital.

Vilka skattemässiga avskrivningar som är tillåtna på byggnader beror på vilken byggnadstyp det rör sig om. Avskrivningar på näringsfastigheter får enligt skatteverket göras på anskaffningsvärdet enligt nedanstående procentsatser per år:

Småhus 2 %
Parkeringshus, varuhus, hotell- och restaurangbyggnader 3 %
Kiosk 5 %
Övriga hyreshus 2 %
Växthus, silor, kylhus 5 %
Övriga ekonomibyggnader 4 %
Industribyggnader, som inte är inrättade för speciell användning 4 %
Övriga industribyggnader som endast har en begränsad användbarhet för annat ändamål än det för vilket de utnyttjas t.ex. bensinstationer, kyl- och fryshus, mejerier, slakthus, sågverk och tegelbruk 5 %
Värmekraftsbyggnader 4 %
Vattenkraftsbyggnader 2 %
Specialbyggnader 3 %
Övriga byggnader behandlas som industribyggnader


Bokslut och årsredovisning
En redovisningenhet skall i årsredovisningen upplysa om de principer som har tillämpats när det gäller redovisning (klassificering och erkännande), värdering och omräkning av förvaltningsfastigheter i årsredovisningen.

En redovisningsenhet skall i en not till det redovisade värdet för förvaltningsfastigheter i balansräkningen lämna upplysning om taxeringsvärden, anskaffningsvärde, ackumulerade uppskrivningar, ackumulerade nedskrivningar, ackumulerade avskrivningar och redovisat värde.

Exempel: bokföra inköp av förvaltningsfastighet (lånefinansierat)
En redovisningsenhet har anskaffat en förvaltningsfastighet för 1 000 000 SEK, taxeringsvärdet för marken är 100 000 SEK och taxeringsvärdet för byggnaden är 400 000 SEK. Byggnadens anskaffningsvärde är 800 000 SEK (1 MSEK*(0,4 MSEK/0,5 MSEK)).

Konto	Benämning	Debet	Kredit
2351	Fastighetslån		1 000 000
1113	Byggnader förvaltningsfastigheter	800 000
1133	Mark förvaltningsfastigheter	200 000

Exempel: bokföra avskrivning på förvaltningsfastighet (bokslut)
En redovisningsenhet skall vid bokslutet göra en avskrivning om 20 000 SEK avseende en byggnad som ingår i en förvaltningsfastighet.

Konto	Benämning	Debet	Kredit
1119	Ack. avskrivningar byggnader		20 000
7821	Avskrivningar på byggnader	20 000

Exempel: bokföra nedskrivning av förvaltningsfastighet (bokslut)
En redovisningsenhet skall vid bokslutet göra en nedskrivning om 50 000 SEK avseende en byggnad som ingår i en förvaltningsfastighet.

Konto	Benämning	Debet	Kredit
1118	Ack. nedskrivningar byggnader		50 000
7720	Nedskrivningar av byggnader och mark	50 000

Exempel: bokföra uppskrivning av förvaltningsfastighet (bokslut)
Ett aktiebolag som tillämpar IFRS skall vid bokslutet göra en uppskrivning om 50 000 SEK avseende en byggnad som ingår i en förvaltningsfastighet. Bolagsskatten är 22 % och en uppskjuten skatt om 11 000 (50000*0,22) redovisas över resultaträkningen.

Konto	Benämning	Debet	Kredit
1117	Ack. uppskrivningar byggnader	50 000
8292	Orealiserade värdef. förvaltningsfastigheter		50 000
8940	Uppskjuten skatt	11 000
2240	Avsättningar för uppskjutna skatter		11 000

Exempel: bokföra uppskrivning av förvaltningsfastighet (bokslut)
Ett aktiebolag som följer K3-rekommendationen har beslutat att skriva upp värdet på en byggnad med 100 000 SEK. Bolagsskatten är 22 % och en uppskjuten skatteskuld om 22 000 SEK (100000*0,22) redovisas i samband med uppskrivningen.

Konto	Benämning	Debet	Kredit
1117	Ack. uppskrivningar byggnader	100 000
2085	Uppskrivningsfond		78 000
2240	Avsättningar för uppskjutna skatter		22 000

Exempel: bokföra avskrivning av uppskrivet belopp (bokslut)
Ett aktiebolag som tillämpar K3-rekommendationen har gjort en uppskrivning om 100 000 SEK avseende en byggnad, 22 000 SEK (22 % bolagsskatt) redovisades som en uppskjuten skatteskuld. Redovisningsenheten tillämpar en avskrivningstid om 100 år för sina byggnader och skall vid bokslutet göra en avskrivning med 1 000 SEK (100000/100) avseende uppskrivet belopp, 220 SEK avser upplösning av avsättning för uppskjuten skatt.

Konto	Benämning	Debet	Kredit
1119	Ack. avskrivningar byggnader		1 000
2085	Uppskrivningsfond	780
2240	Avsättningar för uppskjutna skatter	220

Exempel: bokföra försäljning av förvaltningsfastighet (kontantbetalning)
En redovisningsenhet har sålt en förvaltningsfastighet för 1,2 MSEK med en byggnad som har ett anskaffningsvärde om 0,8 MSEK och mark som har ett anskaffningsvärde om 0,2 MSEK. Byggnaderna har ackumulerade avskrivningar om 0,1 MSEK.

Konto	Benämning	Debet	Kredit
2351	Fastighetslån	1 000 000
1930	Checkkonto	200 000
1113	Byggnader förvaltningsfastigheter		800 000
1119	Ack. avskrivningar byggnader	100 000
1133	Mark förvaltningsfastigheter		200 000
3972	Vinst vid avyttring av byggnader och mark		300 000

Enkel bokföring och fakturering?, via Bokio kan du sköta din bokföring och fakturering i molnet. Bokios smarta mallar sköter konteringen automatiskt så att du kan vara trygg med att du gör rätt. Klicka här för att komma igång redan idag.

Om du skall upprätta en årsredovisning för ett mindre aktiebolag enligt K2-rekommendationen så kan du med fördel göra det här online, årsredovisning online. Du betalar per årsredovisning men behöver bara betala om du är helt nöjd.

Behöver ditt företag låna pengar? Hos Krea kan ditt företag låna mellan 10 000 kr och 30 000 000 kr under upp till 5 år. Det finns cirka 24 långivare att välja mellan och du får ett låneförslag inom 2 dagar (Gör en ansökan idag).

Uppdaterad: 2018/05/28

Kontakta bokforingstips.se